Строительство зданий для бизнеса и государства требует проектно-технической документации. Особенно строги правила для государственных учреждений. Чтобы разобраться во всех нюансах, лучше пройти обучение проектированию домов. Материалы в интернете могут дать вам лишь общее представление о требованиях к документам.
В этой статье делюсь особенностями разработки проектной документации.
Практическая работа на курсе позволит вам начать зарабатывать ещё до его завершения. Проекты для реальных клиентов, готовые кейсы и портфолио — вы получите практический опыт в первый месяц обучения
Полученные навыки можно будет сразу применять в работе, открывая доступ к первым заказам и стабильному доходу
Проектная документация (сокращено ПД) — это набор документов, чертежей, пояснительных записок и графических моделей, полностью описывающих проект здания. По сути, ПД доказывает пользу и реализуемость задуманного. Проектная документация нужна не столько для строителей, сколько для прохождения экспертизы: государственная или частная компания должна подтвердить, что будущий объект соответствует всем нормам и требованиям.
«Полноценную проектную документацию составляет аккредитованная компания — у строителей должна быть лицензия» — Камиль Шангараев
В подготовке проектной документации есть смысл, если её потом направляют на экспертизу — государственную и негосударственную.
Для строительства по госзаказу и для крупной постройки закон обязывает застройщика отправить ПД на государственную экспертизу. Власти региона соглашаются с безопасностью объекта и дают разрешение на его строительство. В этой ситуации цель ПД — получить разрешение на строительство и убедиться в безопасности здания.
«Бывает, что ПД отправляют на негосударственную экспертизу, чтобы разрешить спорные моменты при проектировании» — Камиль Шангараев
Есть здания, для которых ПД по закону не нужна. Но застройщики всё равно составляют документацию и отправляют её на негосударственную экспертизу. В таком случае смысл ПД в том, чтобы убедиться в соответствии здания всем нормам и его надёжности. Желание пройти негосударственную проверку для объекта, которому не нужна ПД, зависит от застройщика и заказчика.
Состав проектной документации обозначен законом. Его регламентирует постановление РФ № 87 16.02.2008.
Разделы ПД, предусмотренные законом. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 06.05.2024) "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", КонсультантПлюс
«Для госзаказов эта структура соблюдается обязательно — иначе проектная документация не пройдёт экспертизу. При индивидуальном строительстве структуру не всегда соблюдают» — Камиль Шангараев
К объектам малоэтажного частного строительства обычно относят усадьбы, гостиницы, резиденции и прочие здания премиум-класса. Обычно строительные компании берут на себя все работы — от составления проекта до озеленения территории. Соответственно, строительная компания защищает проектную документацию в государственных органах. Возведение здания делится на следующие этапы:
Эти нормы касаются именно малоэтажного частного строительства. К индивидуальному жилищному строительству они не относятся. По ИЖС строят дома, принадлежащие частным лицам — в них будет жить одна семья. Под малоэтажное строительство попадают дома до трёх этажей — возможно, в доме будет несколько квартир, в которых будут жить разные семьи.
«Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) пока не нуждается в подготовке проектной документации. Сейчас нужен только эскизный проект с объёмами по материалам — и нужен он банкам, если строительство ведётся на ипотечные деньги. Но у правительства есть планы ужесточить нормы и в этой сфере» — Камиль Шангараев
В 2024 году спрос на проектировщиков вырос на 30%. Крупные девелоперы и частные заказчики ищут специалистов, которые могут предложить современные и эффективные решения. На курсе вы овладете необходимыми навыками для разработки проектов домов, которые востребованы на рынке.
Пройдите обучение и начните работать с реальными проектами удаленно!
В зданиях для бизнеса ведётся коммерческая и промышленная деятельность. Примеры таких объектов — торговые центры, офисные помещения, магазины, склады, заводы, цеха, фабрики и транспортные узлы. Как правило, строительством объектов занимается одна строительная компания.
Так как в зданиях будет постоянно находиться много людей, к застройщику предъявляют больше требований. Компания должна состоять в СРО (саморегулируемой организации), иметь лицензии на расчётные программы и уметь собирать разрешительные документы. В зависимости от назначения объекта, могут потребовать дополнительные сертификаты.
Полный процесс подготовки проектной документации выглядит так:
Но ПД может быть сокращённой, если не нужна экспертиза. В таком случае, в проектную документацию войдут:
«Для ИЖС многие самостоятельно составляют типовой проект. Это всё ещё не лучшее решение, но вполне законное: ПД для ИЖС не нужна, проект требуют только для подключения сетей» — Камиль Шангараев
Существуют два вида экспертизы: государственная и негосударственная. Обе нужны, чтобы убедиться, что проектная документация соответствует всем стандартам и законам. Проверкой ПД занимается уполномоченный государственный орган либо юридическое лицо, у которого есть лицензия на проведение экспертизы. Когда компания выносит заключение по ПД, она подтверждает, что:
Закон устанавливает обязательное прохождение государственной проверки для некоторых видов объектов:
Государственная экспертиза проводится до строительства объекта — компания проверяет сам проект. Потом, во время стройки, организация следит, чтобы каждый этап строительства соответствовал проектной документации.
Сроки проверки зависят от сложности проекта и загруженности компании. По закону, они не должны превышать 42 рабочих дня.
Заключение негосударственной экспертизы имеет такое же юридическое значение, что и заключение государственной. На его основании можно получить разрешение на строительство или реконструкцию.
У негосударственной проверки два преимущества перед государственной:
Иногда заключение негосударственной экспертизы обязательно. Это касается объектов, для строительства или реконструкции которых нужно разрешение, но не обязательна государственная экспертиза. К ним относятся:
Также негосударственная проверка может понадобиться для некоторых видов работ:
Чтобы провести государственную проверку ПД, заявитель находит аккредитованную компанию и пишет заявление на проведение экспертизы. В ответ он получает договор со сроками и стоимостью услуг. После подписания договора заказчик собирает необходимые документы. Все они заверяются электронной подписью заявителя или другого ответственного лица. Компания сама огласит перечень, но обычно в списке значатся следующие пункты:
Компания выдаёт заключение в электронном виде. Формат заключения может быть изменён в договоре.
Повторная проверка ПД нужна в следующих обстоятельствах:
Чтобы провести повторную проверку, нужно снова собрать документы. ПД могут рассматривать как полностью, так и частично — например, если изменения были внесены в конкретный раздел.
В Градостроительном кодексе РФ отмечены исключения, которые не принуждают к повторной проверке:
ПД можно представить как в бумажном варианте, так и в электронном виде. Существуют единые правила оформления ПД, без соблюдения которых документы не примут на экспертизу:
«На практике эти требования соблюдаются для государственных проверок и госзаказов. В остальных случаях соблюдение правил оформления может быть опциональным» — Камиль Шангараев
Чёткие сроки действия ПД нигде не указаны. Каждый случай индивидуален: после проверки документации застройщик сам решает, использовать ли старые документы, или стоит их обновить. Обычно сроки действия ПД определяются по срокам действия следующих документов:
Согласно закону, проектную документацию нужно хранить 20 лет. По истечение срока документы можно утилизировать. Хранить следует следующие части документации:
Бумажные документы хранят как в сброшюрованном, так и в несброшюрованном виде — в папках.
В ПД можно внести изменения — либо заменить лист, либо внести корректировки на существующих листах. В случае с заменой листа есть риск, что придётся заново проходить экспертизу той части, в которую внесли изменения. Корректировать документацию можно только с разрешения, которое подписывает руководитель компании-составителя. Подлинник проектной документации можно получить на основании разрешения.
Разрешение типовое, в виде таблицы. В нём всегда указывается циферный код, обозначающий причину внесения изменений. Существует всего 5 кодов:
Сроки составления индивидуальны. Процесс может занять от двух месяцев до нескольких лет. На сроки влияет несколько факторов:
В большинстве случаев, подготовка проектной документации занимает от 3 до 6 месяцев.
Проектная документация — это набор документов, чертежей, пояснительных записок и графических моделей, полностью описывающих проект здания. Чаще всего её составляют для прохождения экспертизы.
Застройщик сначала составляет ПД, потом отправляет её на проверку. С положительным заключением проверяющей компании застройщик может получить разрешение на строительство или реконструкцию и начать работы.
Целей разработки проектной документации несколько:
Состав и правила оформления ПД прописаны в законе. Они соблюдаются для госзаказов и всех объектов, для которых нужна государственная экспертиза. Если проектная документация составляется для снятия претензий или негосударственной проверки, то правила оформления и состав могут меняться.
К застройщику объектов для бизнеса требований больше, потому что в зданиях будет находиться много людей. Компания должна состоять в СРО (саморегулируемой организации), иметь лицензии на расчётные программы и уметь собирать разрешительные документы. В зависимости от назначения объекта, могут понадобиться дополнительные сертификаты.
К объектам малоэтажного частного строительства требования не такие строгие. Но строительная компания всё равно защищает ПД в государственных органах.
А вот застройщики по индивидуальному жилищному строительству не должны проходить экспертизу. Соответственно, разрабатывать проектную документацию им не нужно. Скоро эти правила могут ужесточить, но пока дом по ИЖС построить проще всего.
ИЖС отличается от малоэтажного частного строительства количеством жильцов в здании. По ИЖС обычно строят дом для одной семьи. Объекты малоэтажного частного строительства могут быть рассчитаны на несколько семей или постоянно сменяющихся жильцов.
«Для многоквартирных домов или бизнес-центра точно потребуют ПД с прохождением государственной экспертизы. Для дома в деревне почти не нужны никакие документы — многие составляют проект дома самостоятельно. Остальные случаи индивидуальны и зависят от местных властей. Например, для строительства частного жилого дома, но в центре большого города, могут потребовать полную проектную документацию и прохождение проверки.» — Камиль Шангараев
Полный процесс оформления ПД состоит из следующих шагов:
Если экспертиза не нужна, то ПД может быть сокращённой. Тогда в неё войдут:
Государственная экспертиза обязательна для следующих объектов:
Компания, проводящая проверку, сначала проверяет ПД и выносит заключение. А потом следит, чтобы каждый этап строительства соответствовал проектной документации.
Чтобы провести государственную экспертизу ПД, заявитель находит аккредитованную компанию и пишет заявление на проведение проверку. В ответ он получает договор со сроками и стоимостью услуг. После подписания договора заказчик собирает необходимые документы. Все они заверяются электронной подписью заявителя или другого ответственного лица. Компания сама огласит перечень, но обычно в списке есть следующие пункты:
По закону сроки государственной проверки не должны превышать 42 рабочих дня.
Заключение негосударственной экспертизы имеет такое же юридическое значение, что и заключение государственной. На основании заключения проверяющей компании можно получить разрешение на строительство или реконструкцию.
При этом негосударственная проверка проходит быстрее — в среднем она занимает 10 дней. Стоит она меньше, чем государственная.
Иногда заключение негосударственной проверки обязательно. Это касается объектов, для строительства или реконструкции которых нужно разрешение, но не обязательна государственная экспертиза. К ним относятся:
Также негосударственная проверка может понадобиться для некоторых видов работ:
Компания выдаёт заключение в электронном виде. Формат заключения может быть изменён в договоре.
Повторная экспертиза ПД нужна в двух случаях: если пришло отрицательное заключение, и если в документацию были внесены серьёзные правки. Повторная проверка не нужна в следующих случаях:
Сроки действия ПД не установлены законом. Обычно застройщик опирается на даты действия остальных документов — градостроительного плана земельного участка, технических условий на подключение к коммуникациям и инженерно-топографического плана. По закону, хранить ПД нужно 20 лет.
В проектную документацию можно внести изменения — либо заменить лист, либо внести корректировки на существующих листах. Если заменить лист, может потребоваться новая экспертиза той части ПД, в которую внесли изменения.
Подготовка проектной документации может занять от пары месяцев до нескольких лет. Но в большинстве случаев на весь процесс уходит от 3 до 6 месяцев.
Получите консультацию