Как правильно выбрать участок под строительство дома: основные правила и подводные камни

Юридические особенности покупки земли

• Проверка документов. С помощью кадастрового номера можно проверить характеристику земельного участка:

• категорию земли, вид разрешённого использования;

• ограничения водоохранных или санитарных зон;

• обременение (залоги банка или судебные аресты);

• кадастровая цена, на основании которой будет начисляться имущественный налог.

Если кадастрового номера нет, то земельный участок невозможно продать или купить.

• Права собственности и возможные споры. Выписка из ЕГРН содержит информацию о владельце: ФИО, паспортные данные, вид регистрации права собственности, основание собственности, обременения. Чтобы избежать нежелательных споров, нужно запросить кадастровую выписку в Росреестре через МФЦ или Госуслуги и проверить данные. Это основной документ при заключении сделок.

• Особенности договора купли-продажи. Документ составляется в письменном виде, подписывается обеими сторонами сделки.

Совет: оформление договора купли-продажи лучше сделать у нотариуса.

Инженерные коммуникации: на что обратить внимание

Важно обратить внимание на то, какие коммуникации уже есть, имеются ли они вдоль границы земельного участка. Если нет на территории подводки воды, газа, электричества, то нужно оценить количество необходимых работ для их подведения. Или использовать свою скважину, септик. Обычно самое большее, что бывает на пустых земельных участках — это электроэнергия или столбы для её подключения.

Наличие и подключение к коммуникациям

Водоснабжение. Имеется два варианта подключения: центральное водоснабжение или автономное (скважина, колодец). При подведении централизованных сетей, нужно получить соответствующее разрешение. В коттеджных посёлках в основном уже есть поселковый водопровод, что даёт возможность подключиться к уже имеющейся трубе.

Электроснабжение. Электричество необходимо уже на этапе строительства. Стандартное подключение — 220 вольт. Его достаточно для освещения, бытовой техники. Если вы планируете использовать энергоёмкие приборы (электрокотёл, тёплый пол, электроплиту), потребуется трёхфазное подключение на 380 вольт. Но оно оформляется отдельно и чаще всего нужно, если суммарная нагрузка превышает 15 кВт.

Канализация. Устанавливаются септики или локальные очистные сооружения. Септик необходимо выбирать по количеству проживающих в частном доме людей, количеству всей сантехники, объёму сброса воды. Для этого необходимо провести проектирование канализационной системы. 

Газификация — это самый сложный и затратный вид коммуникации. Для газификации необходимо получить технические условия от газовой службы, провести проектирование, согласование и монтаж оборудования.

Стоимость и сроки подведения коммуникаций

Стоимость зависит от удалённости коммуникаций, необходимой мощности, региона.

• Электроэнергия. Расчёт цены на услуги сетевой организации зависит от мощности линии в киловаттах: примерно от 6 до 11 000 ₽ за киловатт. Есть льготные категории подключения: около 2000 ₽ за киловатт. Кроме этого, необходимо будет оплатить установку электрощита, прокладку кабеля, монтаж внутренней проводки. Если нет никаких сложностей, то подключение производят в течение 30 рабочих дней. В противном случае — до полугода.

• Газ. Основные расходы на подключение — от 28 до 110 000 р. Если длина труб больше 200 м, то расчёт проведётся по другому тарифу. Сроки подведения зависят от дальности расположения газораспределительной инфраструктуры. Если она рядом, то не более 30 дней. Если газопровод будет длиной до 30 м — не более 100 дней.

• Вода. Стоимость подключения: в среднем — 30–50 тысяч рублей. Основные расходы — в подготовке документов, рытья траншей. Сроки подведения до границ земельного участка составляют от 3 до 18 месяцев. 

Экологическая и геологическая оценка земельного участка

• Состав грунта и уровень грунтовых вод. Важно определить поведение грунта при сезонных изменениях. Например, некоторые почвы сильно набухают от влаги и поднимаются — из-за этого могут трескаться стены или деформироваться фундамент. Нужно учесть и уровень грунтовых вод для того, чтобы правильно выбрать фундамент для ИЖС загородного частного дома.

• Экологическая обстановка. Необходимо обратить внимание на то, есть ли вблизи такие производства (машиностроительное, химическое, строительное, текстильное, ЛЭП). Они могут принести реальный вред здоровью. Соседство с фермами, трассой, железнодорожными путями — это шум, запах.

• Риски подтопления и другие природные факторы. Кроме красивого вида на озеро или речку, важно обратить внимание на угрозу подтопления во время половодья.

Совет: за изысканиями рекомендую обратиться к геофизикам, гидрогеологам.

Планировка и расположение земельного участка

Важно определить площадь земельного участка — от этого зависит, смогут ли войти все задуманные постройки для ИЖС.

Для правильного расчёта планировки земли для строительства необходимо, чтобы площадь дома составляла не более 1/10 части от размера всего земельного участка (это не строгое правило, а больше рекомендация). Например, на территории с площадью около гектара, поместится не только большой дом, но и огород, зона отдыха, гараж, хозяйственные постройки. А для компактного одноэтажного коттеджа в 100 м² с необходимыми постройками, подойдёт земельный участок не меньше 10 соток.

На законодательном уровне (для строительства жилого частного дома) выбор большой площади земельного участка не ограничен. Минимальный размер должен составлять не менее 3 соток.

Ориентация по сторонам света для энергоэффективности дома

Предлагаю некоторые советы по правильной планировке загородного жилого дома, которые позволят сократить расходы на свет и отопление:

• Север. Зачастую здесь глухая стена. Можно расположить котельную, кладовки, техпомещения.

• Юг. На солнечной стороне лучше разместить жилую зону: гостиную, кухню, комнаты.

• Запад. Солнце только вечером. Можно расположить лестницу, коридор, санузел.

• Восток. Естественное освещение утром, большую часть днём. Лучше разместить спальни, кабинет, балкон.

Расположение относительно дорог и соседних построек

Постройки для ИЖС необходимо располагать на расстоянии 5 м от улицы. Если земля для строительства граничит с проездом — не менее 3 м.

Соседние постройки.

• От ИЖС дома до границы соседней территории — не менее 3 метров.

• Постройки для животных, птиц, вольеры — не менее 4 м от забора соседей.

• Другие хозяйственные постройки — не менее 1 м.

• До соседних жилых домов — от 6 до 15 м, в зависимости от строительного материала загородного жилого дома.

Финансовые расчёты: скрытые расходы при покупке земли

Важно рассчитать заранее бюджет на покупку земли и оценить свои возможности. Для этого необходимо изучить рыночную стоимость земли. На цену влияют некоторые факторы:

• районы, где рассматривается покупка земли для строительства дома;

• постройки для ИЖС, коммуникация на территории;

• инфраструктура (удалённость от населённых пунктов).

Некоторые скрытые расходы:

• Налоги, пошлины. Госпошлины за оформление документов земельного участка для индивидуального жилищного строительства загородного жилого дома. А также ежегодный земельный налог. Ставка налога зависит от категории земли, кадастровой стоимости объекта.

• Затраты на оформление документов.

• расходы на юристов для проверки документов;

• услуги кадастрового инженера.

• Дополнительные работы. Могут взиматься девелопером на развитие инфраструктуры: дороги, ограждение, сети до границ территорий.

А также для благоустройства земли: выравнивание рельефа, озеленение, осушение.

Чек-лист перед покупкой земли

1. Определите назначение земли. Какую цель будет выполнять территория: ИЖС, ЛПХ, СНТ.

2. Определите площадь территории. Чтобы разместить все необходимые постройки для ИЖС.

3. Выясните рельеф, тип почвы, уровень воды. Учтите все неровности земли. Сделайте изыскания почвы, уровня воды. От этого зависит правильный выбор вида фундамента.

4. Инфраструктура. Удалённость населённых пунктов, доступность школ, больниц, магазинов.

5. Проверка документов на собственность.

• Кадастровая выписка ЕГРН.

• Договор купли-продажи.

6. Подведение коммуникаций. Выясните, какие коммуникации есть, оцените количество необходимых работ для подведения, если их нет.

7. Бюджет. Изучите рыночную стоимость земли для строительства загородного дома. Учтите затраты на пошлины, оформление документов.

Чтобы не пришлось исправлять недостатки территории для ИЖС в будущем, следуйте основным критериям правильного выбора. Необходимо определить категорию земли, выделить необходимую инфраструктуру, выяснить тип почвы, уровень подземных вод, рельеф, площадь. Эти особенности помогут сэкономить время, расходы. И конечно, не забудьте перед покупкой проверить документы на собственность и запросить кадастровую выписку.