Техническое задание на дом

Почему важно составить техническое задание

Загородный дом — это не просторная квартира на земле. Проект строительства требует детальной проработки технических и житейских сценариев. Кто будет жить в доме, как дом будет стоять на участке, из каких материалов он будет построен, чем оборудован — ответ на каждый из этих вопросов влияет на все разделы будущего проекта. Обсуждение ТЗ помогает заказчику избежать многих ошибок и ненужных трат.

Архитектор на этапе составления ТЗ выясняет объем трудозатрат в ходе работы над проектом и формирует цену за услугу. В стоимости проекта учитывают не только площадь дома, но и сложность задачи.

Один заказчик приходит с готовым планировочным решением и с референсами по стилю. Архитектор создает для него проект в короткие сроки с минимальными правками. Другой хочет обсудить с профессионалом возможные варианты, увидеть несколько эскизов, внести новые правки в готовый проект. Архитектор обсуждает с заказчиком его идеи, помогает их реализовать и нередко дорабатывает проект в течение всего хода строительства.

Стоимость проекта для каждого из заказчиков будет отличаться. Совместная проработка ТЗ помогает архитектору правильно оценить объем работ и назвать адекватную цену.

Есть и другой подход, когда в стоимость проекта по договору входит ограниченное количество правок, а все остальное — за дополнительную плату. Нередко он оставляет у заказчика неприятный осадок, ведь в договоре была одна цифра, а в итоге получилась другая. Работа над проектом идет продуктивнее и комфортнее для обеих сторон, когда весь объем услуги сразу заложен в цену.

Техническое задание должно учитывать категорию земельного участка и связанные с ней ограничения.
Вот перечень документов, которые нужно запросить у заказчика:

- Кадастровый номер участка. Содержит информацию о наличии строений, категории земли, ее разрешенном использовании, обременениях или ограничениях для использования. Например, на землях лесного фонда нельзя построить жилой дом, а туристический объект можно.

- Топосъемка участка. На топографическом плане отмечают объекты местности, инженерные коммуникации, отметки высот. Если на участке точно нет никаких магистральных сетей, достаточно плана высот, выполненного с помощью нивелира. Чтобы удачно разместить дом на участке, нужно понимать рельеф местности.

- Геологическое исследование участка. Дает информацию о составе грунтов и глубине залегания грунтовых вод, позволяет правильно выбрать тип фундамента. Например, при высоком уровне грунтовых вод лучше отказаться от строительства цокольного этажа, даже если изначально такие планы были.

- Градостроительный план. В этом документе указаны охранные зоны инженерных сетей, красные линии улиц и другие ограничения. Их нужно учесть при посадке дома на участок.

Также заказчика нужно попросить заполнить бриф по проекту.
Образец брифа для конструктивного раздела можно получить на курсе «Обучение проектированию домов» от Академии загородного строительства.

По инженерному разделу достаточно общей информации — какие будут системы отопления и вентиляции и кондиционирования. Информация нужна для того, чтобы учесть эти системы в архитектурном проекте при расчете сечения вентканалов, толщины перекрытий и высоты потолков.

По архитектурному разделу формального брифа скорее всего будет недостаточно. Проектировщик лучше поймет заказчика в живом диалоге с использованием референсов.

Вот примерный список вопросов, которые нужно задать:

- Какой будет режим проживания, круглогодичный или сезонный?  

- Сколько этажей будет в доме?

- Какие нужны хозпостройки, на сколько машин нужен гараж?

- Какова общая площадь, перечень помещений на каждом этаже?

- Какая нужна высота потолков?

- Какая высота цоколя?

- Какой тип фундамента, нужен ли подвал?

В интернете, например, на сайте sigma-proekt.ru,  можно найти типовые образцы брифа для заказчика и адаптировать их под свои задачи.

Частые ошибки в ТЗ от заказчика

В ходе работы над ТЗ архитектор не только уточняет пожелания заказчика, но и помогает ему скорректировать проект. 

В эконом-сегменте особенно важно учесть ограничения бюджета. 

Если этого не сделать на этапе проработки ТЗ, то проект вернется к архитектору после расчета сметы. Его придется переделывать, чтобы заказчик мог уложиться в бюджет.

Общий тренд в ИЖС сейчас — это одноэтажные дома площадью до 150 м2, двумя-тремя спальнями, кухней-гостиной и двумя санузлами. Это компактные и экономичные проекты, но их не стоит слепо копировать.  

Например, сейчас очень популярны панорамные окна в пол. Но в сочетании с низким цоколем дома в снежную зиму они могут оказаться не самым практичным решением.

Еще одно частое пожелание — второй свет в гостиной. На практике помещение с потолком высотой 5-6 метров будет неудобным в обслуживании, кроме того его дорого отапливать.

Другая группа ошибок связана с попытками сэкономить.

Например, есть мнение, что двухэтажный дом будет дешевле одноэтажного аналогичной площади за счет меньшей площади застройки. Это верно только в отношении коробки дома, но стоимость коробки составляет не более 25% от общей сметы строительства. Такая экономия не сыграет большой роли в общем объеме затрат, который складывается из стоимости участка, подключения коммуникаций, инженерных систем и отделки. При этом одноэтажный дом будет намного комфортнее, особенно для людей старшего возраста.

ТЗ на проектирование: платная услуга или часть сервиса?

При проектировании больших промышленных объектов или жилых комплексов, разработка ТЗ считается отдельной услугой и может стоить десятки миллионов рублей. Когда речь идет о проекте дома, техзадание обычно входит в стоимость основной услуги. Это часть предварительных переговоров, в ходе которых архитектор помогает заказчику сформулировать требования к проекту и определяет стоимость услуги. Заказчик, в свою очередь, узнает о том, как строится работа и подходит ли ему исполнитель. 

Качественная проработка ТЗ помогает архитектору и заказчику договориться о том, чего каждый из них ожидает от сотрудничества — о сроках, стоимости, технических подробностях и других важных деталях проекта.